[摘要]我们无非是当好农民种好地，靠辛勤劳动创造价值，分享价值

（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）

8月21日，万科2018年中期业绩推介会在深圳深国投广场举行。祝九胜携首席运营官张旭、首席财务官孙嘉以及董事会秘书朱旭出席。

有媒体问，为何郁亮没有出席？祝九胜回答，“我猜测郁总的想法，是希望给我们更多的锻炼。看一下在没有他的情况，我们的表现会不会自如一点，正常一点。”

相比过往聚焦于业绩，此次在短暂的提问环节中，租赁、城市更新、物流等新业务成为焦点。这或许是万科城乡建设与生活服务商战略成效初显的侧面表现。

如果说王石将万科贴上了“理想”标签，郁亮贴上“规模”标签，那么，属于祝九胜治下的万科则是“服务”二字。祝九胜曾表示，开发建造、设计是其短板，但理解、服务客户则是所擅长，他将在理解客户、服务客户方面做更多推动工作。

此次业绩发布会上，祝九胜再一次表达了此意。“只要把客户有效连接住，需求洞察住，保持与他们高效互动，这门生意就有的做。”

祝九胜说：“我们无非是当好农民种好地，靠辛勤劳动创造价值，分享价值。”

新晋核心业务，租赁住宅

比起上半年实现销售额3046.6亿元、净利润91.2亿元亮眼数据，将住宅租赁列为核心业务更引人关注，尤其是在租金成为舆论热点的环境之下。

时下，舆论纷纷聚焦长租公寓机构是否推高了一线城市租金，祝九胜对此表示，“这可能有一点误会，”因为机构渗透率无论在哪个城市都没有达到很高。他以深圳为例，机构渗透率2%，万科在深圳公寓每房单价才1800元左右。

价格是如何制定？祝九胜表示，是对空间重新认知、构成以及需求重新洞察来不断调整，“这是新的机制、新的做法，希望各方共同把这件事做得更好一些。”

自2014年进入长租公寓领域以来，万科已有三大产品：青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

对于长租公寓的运营理念，祝九胜强调，万科从城市配套服务商到美好生活服务商，坚持为大众服务、为普通人服务的逻辑将延伸至租赁住宅业务，同样为大众服务、为普通人服务。

对于新晋的核心业务，祝九胜抱着谦虚的心态，“这是正确的方向，我们需要培养这方面的能力，在此过程中，肯定会有遗憾、不足，希望发现及时告诉我们，我们及时改正。”

非地产性质的新业务

随着城市配套服务商战略延伸至城乡建设与生活服务商，万科各项业务渐次开花：商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务有序发展。

其中，物流仓储服务方面，万科定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。万科目前是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商普洛斯的第一大股东。此外，截止6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。

值得一提的是，近期万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

此外，在提问环节中篇幅较大的业务为有机更新。万科首席运营官张旭表示，一个城市如果获得更新，不是简单把它拆了再盖起来，而且必须把老的城市里面的文化、历史有机结合起来，才能让这个城市焕发更多的活力。

诚如万科方面所言，所有新业务皆是在“城乡建设与生活服务商”战略之下，围绕人民的美好生活需要而展开。可以预测，在已有的新业务中，还会有更多的业务将加入进来。

比如，7月5日晚，万科宣布，公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本（天津）拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金，介入医疗健康业务。

在不久前的股东大会上，郁亮自问自答，“十年之后，万科还是地产公司吗？我觉得好象不应该是了吧。如果是的话，估计经营也很惨淡了。”他说，万科多数新业务都是服务，不是地产，但新的多元化业务均围绕“美好生活”展开，是“相关多元化”。

这种“相关多元化”重任，由祝九胜挑起，万科的服务时代踏步而来。