上半年内地推出新一轮楼市调控政策，令房地产市场受压，在市况不明的大环境下，「内房新贵」佳源国际控股(02768-HK)交出了一份亮眼的中期成绩表，主要经营指标均录得明显增长。股东应占溢利按年大升89.01%至9.73亿元(人民币，下同)。收入41.3亿元，按年升42%。毛利增加约35%至13.7亿元，毛利率为33%。每股盈利39.7分，同比增加约48%，宣派中期股息每股10港仙。
收入和盈利大幅上升的同时，集团财务状况稳健，拥有强大的现金流支撑，银行存款及现金约99.84亿元，比2017年增加49%。净借贷比率于2017年12月31日约125.6%，大幅下降至今年6月底约84.8%。
（佳源国际中期业绩部分财务指标 来源：港交所）
超过20年物业开发经验的佳源国际，大本营位于江苏省，2016年3月来港上市，并将于今年9月10日正式纳入恒生综合大中型股指数成份股。短短两年间，佳源国际的飙升速度令人惊讶，不仅各项经营数据飞速上升，业务版图也不断向外扩展，现时市值突破350亿港元，可以说完美的实现了集团「做大做强」的战略目标。
「做强」第一步：合约销售增长强劲佳源国际上半年采取积极的推盘策略，在二、三线城市的物业销售额取得强劲增长。截至6月30日，佳源国际合约销售面积约71.9万平方米，同比增54%。合约销售73.6亿元，同比升90%。
（佳源国际中期业绩合约销售明细 来源：港交所）
新鲜出炉的7月份成绩尤其亮眼，集团合约销售金额约16.522亿元，按年增长254%，合约销售面积约13.69万平方米。据统计，今年首7个月，佳源国际合约销售面积约85.63万平方米，合约销售额按年增长107.6%，达到90.09亿元。大大沈天晴在中期业绩发布会上透露，首7个月已完成全年合约销售目标69%，预料下半年还会继续保持增长势头，有信心全年一定可以超额完成目标。现时集团的土地储备约有980万平方米，足够未来5年的开发需求。
回想起2016年，佳源国际全年的合约销售额才46.5亿元，2017已大幅增长123%至103.7亿元，现在7个月已经超过90亿元，这个以倍数飙升的速度是真正的「做强」！
在房地产市场，佳源国际实行高周转策略「快速开发、快速销售、快速回款」。一般来说，集团从拿地到开盘的周期少于6个月，速度快于同业。首7个月，来自扬州区域的销售贡献占销售总金额约59%。当地居民购房意愿持续强劲，佳源国际采取积极的营销策略，把握好推盘节奏，扬州多个楼盘创造出屡售屡罄的销售佳绩。
「做强」第二步：净借贷比率大幅下降上市之前，佳源国际一直存在债务高企的问题。2012至2015年，集团的净借贷率分别高达183%、357%、304%、380.5%。不过从2016年上市以来，负债率得到很大改善。2016年佳源国际的净借贷率为150.2%，2017年已下降至约125.6%，今年上半年再大幅下降至约84.8%。
上市两年多以来，集团的融资管道不断拓宽，包括银行的借款、股权融资，以及通过发债融资。行政总裁卓晓楠表示，公司作为房地产开发商不可能不融资，但会把负债率降低在合适水准，希望未来也可维持在100%以内。去年佳源国际两次进行配股集资，今年却未见有相关动作，卓晓楠指，不排除今年在适当时候再配股集资，具体则视乎市场情况而定。
「做大」第一步：加强并购拓展版图近年佳源国际已不能满足于江苏大本营发展，2016年首次进军珠三角，取得深圳两个优质项目。2017年，佳源国际成功进入澳门房地产市场，逐步增加在粤港澳大湾区的优质土地储备。2018年上半年，集团加强兼并收购力度，通过项目并购、公开市场招拍挂与合作开发物业等方式，共取得12个项目，其中包括三个香港项目。
今年5月，佳源国际进军香港房地产市场，斥资逾26亿港元购入「铺王」邓成波旗下多项物业，包括屯门菁隽、新合里项目，葵涌成功中心项目，按佳源持股70.1:29.9出资比例成立合资企业——佳源升域发展有限公司。
佳源国际进军香港的决心由来已久，大大沈天晴认为，集团在香港上市，应该要有香港的发展项目，和市民共享开发成果，让香港市民体验到集团在香港的楼盘。至于和「铺王」合作，沈天晴表示，和本地知名公司合作能够少走弯路，希望可以借住对方的成功经验，令集团获得更好的收益。他透露，公司主要计划在香港开发项目，收购重点将以大湾区项目为主，包括旧改及活化项目。
除此之外，佳源国际今年新拓展区域还包括上海、江门、贵阳、乌鲁木齐、柬埔寨等粤港澳大湾区及「一带一路」沿线地区。至于未来的拓展版图，卓晓楠表示，集团将继续拓展粤港澳大湾区，在「一带一路」、东亚地区有更多布局，并沿着「一带一路」沿线地区开拓海外市场。
「做大」第二步：实力注资扩宽业务与那些销售额动辄千亿的大房企相比，佳源国际的规模现在看来确实不够大，但是发展潜力却不小。看看佳源国际的兄弟公司——浙江佳源房地产集团，自2013年以来连续6年跻身中国房地产开发企业50强，2018年位列50强之第38位。再往上看，佳源国际的母公司——佳源创盛控股集团，1995年在浙江嘉兴成立以来，现已成为一家集房地产开发、电器零售、建筑施工、医疗养老、商业管理、物业服务等产业为一体的控股集团型企业，集团实力不容小觑。
作为佳源集团旗下地产板块的唯一上市平台，佳源国际的发展潜力巨大。目前佳源国际的第一大股东为明源集团投资有限公司。这几间公司的创始人及实际控股人均为大大沈天晴，在房地产开发行业拥有超过20年经验。
6月初，佳源国际向大大沈天晴购入上海资产，对此沈天晴表示，希望逐步注入其私人资产到上市公司，与股东分享他的投资成果。除房地产项目外，其后也会慢慢涉及物业管理及其他产业，令佳源国际的业务更多元化。
「做大做强」的未来：政策有利集团前景两年来，佳源国际「做大做强」的成绩，也反映在股价表现上。上市以来，股价涨幅高达600%，从上市时股价2.48港元，翻了约三倍到2017年12月底股价7.26港元，今年以来再翻倍到如今股价约15港元，可以说如火箭般速度上升。
放眼未来，沈天晴表示，在中国宏观经济稳中向好的背景下，中央将继续加大土地供应，以及执行房地产调控政策，预期房价将渐趋平稳，集团会把握发展机遇，继续遵循「做大做强」的战略目标。行政总裁卓晓楠也指出，中国城镇化步伐仍将持续，二、三线重点城市的住房需求依然旺盛，政府政策令房价发展更健康稳定，有利于房地产长远发展，对集团发展前景起到正面作用。
■ 作者｜敖璐斯
■ 编辑｜贺秋霞
