[摘要]今年上半年，土地市场相对平稳，高价地对市场预期的影响有所减弱。

成本压力仍大

“限价”与“限售”的做法，起源于一线城市，从去年下半年开始，已在各热点城市大行其道。按照业界的主流观点，随着三四线城市地价攀高，这类做法正在向这些城市蔓延。

今年6月28日和7月6日，浙江湖州（楼盘）在两次土地拍卖中，就采取了“限房价、限车位价、限装修价、竞地价”的规则；7月5日，安徽芜湖（楼盘）一宗土地出让采取的规则为“限地价、竞市场调控房”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，这类出让方式的推广，有其正面效果。如有助于减少高价地的出现，并减少高价地对市场预期带来的刺激。

今年以来，市场上的高价地已明显减少。根据中国指数研究院统计，今年上半年，全国300个主要城市中，一线城市土地交易的平均溢价率为22%，同比下降40个百分点；二线城市的平均溢价率为32%，下降17个百分点；土地出让规则调整较少的三线城市，溢价率为57%，上升32个百分点。

严跃进还向21世纪经济报道记者表示，配建制度的存在，有助于实现商品房市场和非商品房市场的共同发展。

与此同时，“限售”规则的推出，可遏制短期炒房行为，并在一定程度上增加租赁住房供应，分摊销售市场的压力。对于“租售并举”供应体系的构建有所裨益。

但他同时也表示，配建制度导致的成本分摊，会造成商品房地块的实际成本高企。从长远来看，仍将对房价产生一定支撑。按照顾云昌的说法，"假地价’很容易计算出来，分摊到商品房部分的‘真地价’是多少，外界并不知道。”

根据房地产开发周期，这批地块将在明年入市。受访者普遍认为，按照真实的土地成本，届时的商品房销售价格可能会进一步抬升。

中原地产在此前的一份报告中也指出，按照真实的地价水平，在很多热点城市，未来房价要至少上涨50%，才可保证项目盈利。部分高价地项目，则要求房价有100%的涨幅。

上述房企人士还指出另一重逻辑：土地出让条件的苛刻，会将小型房企逐渐淘汰，并造成市场竞争的不充分。在部分区域市场，若定价权被部分大型房企把持，同样不利于价格稳定。

顾云昌认为，这些规则带有强烈的行政色彩，容易扭曲价格信号，因此不适合长期实施。

他表示，在房地产的“供给侧结构性改革”中，企业的确负有供应多类型、多层次住房的责任。但在土地出让端，也应当注意“供给侧”改革，避免规则变化带来的种种问题。具体而言，需要尽快将此纳入到房地产调控的长效机制中。

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