近日，国内首单合作型长租公寓储架REITs -“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”取得上海证券交易所的无异议函。该产品采用储架发行机制，储架规模达50亿元。其中，首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

随着长租公寓行业进入深水区，如何实现全链条管理已成为行业共同探讨的话题。而REITs是全产业链上的核心闭环，是长租公寓最重要的退出机制。

概述

12月24日，由平安不动产有限公司（下称“平安不动产”）联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司（下称“平安汇通”）共同实施，平安不动产担任原始权益人及増信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任増信协调人。

据悉，该产品采用储架发行机制，储架规模达50亿元，可在无异议函有效期内分期发行。其中，首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期，优先级证券获得了3A最高信用评级，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。

作为平安不动产的首个长租公寓项目，朗诗寓上海森兰店位于上海知名独立综合性社区——浦东森兰国际社区内，紧邻6号线洲海路地铁站，向北覆盖产业发达的自贸区客群，向南可辐射至世纪大道及陆家嘴商圈。项目总建筑面积达4.35万平方米，由朗诗旗下品牌“朗诗寓”进行运营管理，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。

朗诗自2017年起大力发展“朗诗寓”，成立了青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务式公寓等品牌线。朗诗寓已在北上广深、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取超过100个项目，获取房量4万余间，在营房量1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。

截至目前，朗诗寓在营门店数50余家，新开门店平均爬坡期1.5-4个月，稳定运营门店出租率保持在82%-96%。

REITs是长租公寓最重要的退出机制

随着长租公寓行业进入深水区，如何实现全链条管理已成为行业共同探讨的话题。显而易见的是，金融工具已成为长租公寓发展的重要手段，资产证券化作为一种创新型融资方式越来越受到市场青睐，通过资产证券化，长租公寓的存量资产将得到有效盘活。作为最受期待的一类资产证券化产品，REITs是全产业链上的核心闭环，被视为长租公寓最重要的退出机制。

RCREIT（REITs研究中心）早期观点即表示：十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。

这个过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。 

REITs对培育我国住房租赁市场的意义

REITs对培育我国住房租赁市场具有以下几方面的意义:

第一，契合“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动，将会更新社会对房产的地位和传统的观念，其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响，有利于遏止非理性买房、投资房产的情况，促进房地产市场平稳健康发展。

第二，便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金，投资于收益型物业，并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格，信息披露规范，专业化运营管理，作为房地产投资较理想的渠道，对社会资本具有吸引力。为此，REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道。

第三，帮助规范发展和住房租赁市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力。通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平，提升用户体验，推动租赁住房市场规范发展。

第四，推动不动产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理，为市场提供优质的租赁住房，改变传统的房地产融资模式，在资产端和服务端都进行优化，也有力推动房地产商的转型。

朗诗寓森兰项目介绍

朗诗寓森兰项目位于上海森兰国际社区内，由两栋小高层形成独立的封闭社区。两栋小高层各20层，由近800间房组成，涵盖白领公寓、精品公寓两大产品线。设计团队设置近50种不同的户型，精致一室户、舒适一室一厅、宽敞两室两厅。

2017年11月，朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议，共同收购上海森兰项目，将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。2018年1月，朗诗绿色集团与平安不动产有限公司签订战略合作协议，双方充分调动各自优质资源，在长租公寓领域开展战略合作，共同寻找更广阔的发展机遇；未来三年内，双方将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元。

“目前，市场上重资产模式多以开发商为主，另一端就是更偏向中、轻资产模式的长租公寓运营商。朗诗寓森兰店作为房企系长租公寓品牌重资产项目的经典案例，相信对如何发展长租公寓市场有重要意义。”朗诗绿色集团执行董事、集团CFO兼青杉资本总经理申乐莹表示。

对于朗诗绿色集团与平安不动产在长租公寓业务中的强强联合，平安不动产长租公寓事业部运营部董事总经理魏雪则表示：“作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产积极布局长租公寓。在银保监会开放险资投资长租公寓的背景下，我们作为长租公寓行业的全链条生态资源整合者，以‘重资产＋中资产＋轻资产’的发展模式，联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商，在核心目标城市专注于长持出租型不动产的资产投资及管理，未来十年内长租公寓总资产管理规模将达2000亿元。”

平安不动产介绍

平安不动产是中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，具备先天的金融属性，也是长租公寓领域以投资能力见长的“全链条资源整合者”，在行业内持续积极探索金融创新。此次获批的合作型长租公寓REITs产品，入池资产全部为平安不动产和朗诗绿色集团共同投资运营的优质长租公寓项目，由平安不动产对专项计划进行增信，朗诗旗下长租公寓品牌“朗诗寓”进行运营管理。

平安不动产借助平安集团综合金融优势及自身专业管理优势，系统化地解决长租公寓发展过程中遇到的资金、资产、运营管理等问题，相较于单一的开发商、运营商角色，平安不动产的资源整合能力更为行业所期待。

据了解，在银保监会开放险资投资长租公寓的背景下，平安不动产在2017年就已开始布局长租公寓领域，以“重资产＋中资产＋轻资产”的发展模式，联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商，在核心目标城市专注于长持出租型不动产的资产投资及管理。

未来十年内，平安不动产计划于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉及其它重点二线城市与省会城市，发展200万间、总面积约8000万平米的长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。

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