政策面:降准流动性边际改善,个税专项抵扣细则出炉 央行年内第三次降准释放增量资金7500 亿,9 月首套按揭利率5.7% 上行边际趋缓,部分银行下调首套房利率,1-9 月累计新增居民中长贷同比下降8.8%;个税专项抵扣利好年收入10 万以下及购房总价30-50 万人群,托底和边际利好趋冷的三四线楼市;发改委加快推动非户籍人口落户, 目标2020 全国户籍城镇化率45%;国常会定调严把棚改范围和标准,因地制宜调整棚改货币化政策;;杭州放宽投靠迁移和人才落户的户籍政策; 深圳印发《开竣工管理办法》要求住宅类1 年内开工;上海奉贤试点探索农村土地股份制合作改革;北京要求新建住宅交付前购房人先进行查验。 公司面:品牌房企销售数据仍高增,地市趋冷,龙头拿地分化 1-9 月全国商品房销售金额累计同比增长13.3%,碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计同比增长分别为38%、22%、56%、46%、23%、113%、36%、49%;集中度提升逻辑继续演绎。 当前行业流动性压力与短期低库存并存,局部区域库存水平较低。克尔瑞数据显示9 月上海/重庆/杭州的存销比仅为3.2/2.1/4.5,全国短期库存去化滚动周期仅为2 个月,具备融资优势的国资房企上半年拿地策略仍较积极,但近期出现分化;9 月万科和保利的新增土储总地价分别同比减少15.3%、37.7%;而华润置地新增土储权益地价增长28.3%;地市趋冷, 9 月单月百城土地成交总价同比下降50%。 行业面:新开工提速,销售降速,警惕中期库存积累苗头 我们认为近期新开工增速的提升主要来自两方面,一是销售趋冷的情况下,开发商存在抢跑道,加速推盘和抢收现金流的动力;二是目前资金面持续紧张,房企满足四证齐全(新开工)后方可获得开发贷。 虽然目前短期库存水平不高,但是新开工提速(新开工面积累计同比增速从2 月份的2.95%迅速提升至目前的16.45%),销售降速(商品房销售面积累计同比增速从2017 年底的7.66%下降至目前的2.85%),二者剪刀差持续扩大,未来需要警惕中期库存重新积累的苗头。 投资建议:板块估值持续磨底,关注龙头确定性价值和国改机遇 截止2018 年10 月24 日,申万房地产指数PE(TTM)约8.64 倍,低于过去5 年均值(17.47 倍)1.71 个标准差,板块估值持续磨底。 建议关注集中度提升逻辑的地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H 股的融创中国、中国金茂和华润置地;以及关注国改加快带来的局部α 机遇,如光明地产的控股母公司拥有较多土储,中华企业重组完成获优质资产注入,以及上实发展将在2019 年7 月前解决同业竞争。 风险分析 房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。