最近，上海市巨鹿路888号引发强烈关注。

巨鹿路888号目前大门紧闭，内部建筑全被绿色网罩包裹，从道路上无法看到内部情况。 王子涛 摄 

（图片来源：中新网）

这是一幢市价近亿元的洋房，也是一座被上海市认定的优秀历史建筑，如今却被违规拆除，业主疑在原址加盖钢筋混凝土的现代风格建筑，目前已被上海市静安区房管局责令停工改正。围绕此事，很多人充满疑惑，小N邀请资深法律界人士李晓春律师帮您捋一捋。

究竟什么是优秀历史建筑？

李晓春说，历史建筑与历史文化名城是结合在一起的。1982年，国务院批转了原国家建委等部门关于保护我国历史文化名城的请示的通知，并公布了第一批历史文化名城，国家开始着手加强对历史文化名城的保护；2008年4月，国务院发布了《历史文化名城名镇名村保护条例》；2016年7月，住房和城乡建设部发布了《历史文化街区划定和历史建筑确定工作方案》等等。其中一些被认定为历史文化名城的城市也相继出台了关于历史文化街区、历史建筑方面的保护规定（例如：上海、杭州、武汉）。

其中，《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》于2002年便已通过，对优秀历史建筑进行了明确的界定——

“建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以确定为优秀历史建筑：

（一）建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值；　

（二）反映上海地域建筑历史文化特点；

（三）著名建筑师的代表作品；

（四）在我国产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库；

（五）其他具有历史文化意义的优秀历史建筑。”

巨鹿路868号的"优秀历史建筑"标示牌上显示，从巨鹿路868—892号的12幢英式花园住宅，为1930年建造，至今已有87年历史。 王子涛 摄 （图片来源：中新网）

不过，优秀历史建筑被擅自拆除或改建的新闻依然不少见。

同济大学建筑与城市规划学院副教授、上海近代城市与建筑研究专家刘刚在接受媒体采访时就表示，巨鹿路888号绝不是上海第一个被拆的优秀历史建筑，也不会是最后一个。他与他的团队在巨鹿路上调研发现，这条路上的很多保护建筑都有明显的改造印记。

原来历史建筑和文物建筑大有不同？

有人问，历史建筑和我们平时说的文物建筑究竟有什么不同？还真是傻傻分不清楚呢！

李晓春解释，文物建筑属于日常用语，不是文物保护法律层面上的概念。我们通常所说的文物建筑，实质上是指《中华人民共和国文物保护法》规定的不可移动文物，不可移动文物包括：古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻、壁画、近代现代重要史迹、近代现代代表性建筑、纪念建筑物等等。

具体比较起来，历史建筑和文物建筑也大有不同。李晓春介绍，它们分属不同的保护范围，历史建筑的保护属于历史文化名城整体保护中的一部分，文物建筑的保护属于文物保护中的一部分；历史建筑保护的主管部门以城乡规划主管部门为主，文物建筑保护的主管部门以文物行政部门为主。

原来优秀历史建筑也能入市交易？

据媒体报道，2015年年初，上海一家房地产中介曾高调宣布，一幢317平方米的老洋房以8380万元成交易主，成为当年沪上的单价楼王。

这幢天价楼王正是巨鹿路888号，一时风光无两，而它很早就被上海市政府列为上海优秀历史建筑。

（图片来源：上海市住建委网站）

此前，小N天真地以为，像那些拥有历史文化意义的历史建筑不应该由相关部门保护起来，供世人参观或研究吗？居然还能在房地产市场交易？

李晓春告诉小N，其实不然。历史建筑虽然属于文化保护、规划保护的范围，但从物权法上讲，属于个人私有的历史建筑产权人可以进行正常的市场交易。巨鹿路888号便属于此例。

另一方面，文物建筑的交易则受到一定限制，例如国有不可移动文物不得转让、抵押；擅自拆除历史建筑的行为可能构成行政违法，但是擅自拆除文物建筑的行为则有可能涉嫌刑事犯罪，例如《刑法》第三百二十四条规定，“故意损毁国家保护的珍贵文物或者被确定为全国重点文物保护单位、省级文物保护单位的文物的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金……”

此外，属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。但是文物的所有者必须遵守国家有关文物保护的法律、法规的规定。因此，文物所有者可以处分文物、出售文物，但是必须通过合法途径、合法场所进行交易。

原来自己买的房，不能随便拆？

买了房，自己拥有了产权，可不意味着就能为所欲为。

哪怕只是一套普通的商品房，想装修一下或是拆道非承重墙，一般都得向物业申请批准，何况巨鹿路888号业主拆除的是房屋主体结构，更何况拆的还是一座优秀历史建筑？

李晓春说，从物权法上讲，所有权人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，但是所有权人处分自己财产时属于民事法律行为，民事法律行为不得违反国家法律、行政法规强制性法律规定，不得违反公序良俗。

也就是说，如果违反国家法律、行政法规强制性法律规定、违反公序良俗地擅自拆除或改造，别说是优秀历史建筑，就是普通房屋，都将面临一系列问题。例如自己买的楼房属于住宅楼中的一户，如果未经许可擅自部分或全部拆除自己的房屋，将可能影响上下邻居甚至整栋楼居民的使用安全。

如果要拆除或改建历史建筑，因涉及历史文化名城的整体保护要求，所以不仅需要取得房屋行政管理部门、城乡规划部门的同意，还需要取得文物保护部门的同意，有的地方城市还要求呈报市级人民政府同意。

业主随意拆除名下的优秀历史建筑怎么办？

李晓春告诉小N，如果擅自拆除历史建筑，可能面临相应的行政处罚。例如：《历史文化名城名镇名村保护条例》第四十四条规定，“违反本条例规定，损坏或者擅自迁移、拆除历史建筑的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止违法行为、限期恢复原状或者采取其他补救措施；有违法所得的，没收违法所得；逾期不恢复原状或者不采取其他补救措施的，城乡规划主管部门可以指定有能力的单位代为恢复原状或者采取其他补救措施，所需费用由违法者承担；造成严重后果的，对单位并处20万元以上50万元以下的罚款，对个人并处10万元以上20万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。”

《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第四十二条第二款规定，“违反本条例规定，擅自拆除优秀历史建筑的，由市房屋行政管理部门或者区、县房屋行政管理部门责令其限期改正或者恢复原状，并可以处该优秀历史建筑重置价三到五倍的罚款。”

目前，静安方面表示，对此处建筑违拆事件，将“顶格处理”；对此处建筑的应急抢修抢险以及未来恢复原状而产生的费用，将由违拆的业主全额承担。

遗憾的是，由于现场只剩下一些残垣断壁、木结构、零星砖块，复原工作的难度很大。即使能够复原，也有不少专家认为，复建对已经消失的建筑本体来说是没有意义的，因为原来建筑的价值已经消失了，不可逆、不可再生。

由业主的任性而为，导致今日的尴尬与不可逆的损失，这样的后果是否已经算严重？这还需要等候有关部门的进一步处理结果。但小N和大家心中最希望的，还是事前多些有实效的保护，事后才能少些不可逆的遗憾。（人民日报中央厨房•N°生活工作室 林琳）